Digitalizace. Přijde vám, že už je toho slova všude trochu moc? A to stojíme teprve na začátku. Nyní je na řadě správa bytových nemovitostí, která volá po modernizaci už několik let. Velkých změn se dočká i díky nové evropské směrnici o energetické účinnosti, která by v rámci české legislativy měla nabýt platnost na začátku příštího roku. Řešení nabízí společnost BeiT, která vyvinula inovativní software pro online měření, rozúčtování a vyhodnocování energií a služeb domácností a firem.
Vyúčtování jednou ročně, papírové složenky, analogové měřiče. Zhruba tak v roce 2021 stále vypadá správa většiny bytových nemovitostí. Na trhu dlouhou dobu chybělo komplexní řešení, které by šetřilo čas a peníze správcovským firmám, dodavatelům i koncovým zákazníkům a odpovídalo by úrovni technologií moderní doby. V reakci na zastaralost administrace budov založil Miro Hachlinec před téměř pěti lety startup BeiT a od té doby vyvíjí cloudovou platformu Bytové konto, která by v českém měřítku jen těžko hledala konkurenta. V současné době pomáhá spravovat již přes 35 tisíc bytů.
Produkt, který BeiT nabízí, by se dal popsat jako autonomní systém měření energií a ekonomické správy služeb s navazujícím zpracováním a analýzou hodnot, jehož součástí jsou další nástroje pro efektivní správu nemovitostí. Zahrnuje mimo jiné instalaci nových měřičů a dálkový příjem dat z dodavatelských měřidel v domě. Informace jsou z obrovského množství dat a pravidel poskládány do správcovského systému a srozumitelně zobrazované v mobilní aplikaci Bytové konto. Ta koncovým uživatelům kromě spotřeby energií v reálném čase umožní vidět přehled o všech nákladech za bydlení na jednom místě, sledovat analýzy možných úspor a získat tipy, jak je realizovat. Dále také sledovat online aktuální nastavení výše záloh, stav úhrad či případné upomínky na platby. Obyvatelé bytů mohou zároveň prostřednictvím aplikace hlásit závady a komunikovat se správcem.
Největším benefitem chytré správy budov je úspora peněz, ale také větší bezpečnost, lepší informovanost a transparentnost. „Když budou mít obyvatelé bytů údaje o spotřebě transparentně pod kontrolou, dostanou prostor je nějakým způsobem ovlivnit. Výzkumy ze Švédska ukazují, že při změně spotřebního chování na základě lepší informovanosti mohou domácnosti na energiích ušetřit až 30 procent. To je výrazné číslo vzhledem k tomu, že náklady na bydlení představují až 25 procent celkových nákladů na domácnost,“ podotýká Miro Hachlinec. Velký nedostatek vidí v nesrozumitelnosti vyúčtování: „Dělali jsme si výzkumy, které ukázaly, že lidé velmi málo rozumí fakturám za vybrané energie. My dokážeme dát všechny informace do srozumitelnější podoby, a tím umožnit klientům lepší a kvalifikovanější rozhodování například nad výběrem dodavatele do budoucna.“ Doplňuje, že chytrá administrace přinese úlevu všem zapojeným stranám, přičemž zvýšení efektivity vidí primárně v oblastech administrativy, financí a technické správy.
Zprůchodnit všechny části řetězce
„Změna často vychází z nespokojenosti. Zhruba před pěti lety jsem na trhu hledal podobný produkt pro vlastní potřebu. Když jsem žádný vhodný nenašel ani v zahraničí, pustil jsem se do něj sám,“ popisuje vznik myšlenky Hachlinec. V té době zrovna dokončoval projekt v oblasti senzorických dat a softwaru a softwarový tým rovnou zapojil do vývoje řešení, které by přiblížilo správu budov potřebám 21. století. „Za čtyři měsíce jsme měli hotové demo a začali jsme hledat tržní příležitost,“ uvádí.
Prvního velkého zákazníka a partnera startup BeiT našel v jednom z největších správců pražských nemovitostí SBD Praha, který v hlavním městě spravuje více než 20 000 bytů. „Když jsme odprezentovali náš projekt, předseda družstva se pro něj nadchl. Řekl nám, že na něco podobného čekal mnoho let, snažil se to poskládat nebo získat od někoho na trhu, ale doposud nenašel to pravé,“ vzpomíná Hachlinec. „Potřebovali jsme ale ještě hodně částí doplnit, tak jsme se dohodli na společném postupu. SBD Praha nám pomohli doanalyzovat celý koncept a my jsme ho navrhli a vyvinuli. Tímto způsobem nám zároveň pomáhají validovat a nastavit celý produkt a dále ho ukazovat trhu. Současně SBD Praha otevřelo dveře k projektu dalším partnerům z oblastí dodavatelů měřících zařízení, expertů na legislativu a rozúčtování, dodavatelů energií nebo digitální projektové dokumentace budov.“
Během následujících let narážel projekt na mnoho překážek, které pramenily zejména z povahy samotného odvětví, jež je zkostnatělé a velice komplikované. Už jen z toho důvodu, že každá budova je jinak stará. Hachlinec poukazuje na to, že zatímco model telefonu či auta se obměňuje každých pár let, u bytových domů hovoříme o sto až dvě stě letech. „Technologický základ budov, nad který se snažíme postavit digitální platformu, je velmi složitý a vyvíjel se staletí. Je to velké klubko komplexity, které se my snažíme rozplést až do posledního detailu. I proto nám trvalo relativně dlouho to celé zdigitalizovat tak, abychom zprůchodnili všechny části řetězce,“ vysvětluje.
Jako druhou komplikaci zmiňuje ekonomické bariéry. Ty by se daly zjednodušeně popsat jako nízká hladina investic do správy bytových domů, což je podle zakladatele BeiT paradox i vzhledem k tomu, že budovy představují největší finanční hodnotu na celém světě ze všech typů majetku. „Představme si, že s autem pravidelně chodíme na servisní prohlídky. Za servisní kontrolu zaplatí průměrný majitel auta jedno procento pořizovací ceny ročně, tedy zhruba pět tisíc korun jenom za úkony kontroly,“ vysvětluje Hachlinec. „Správa bytového domu stojí v průměru na jednu bytovou jednotku asi polovinu, tedy cca dva a půl tisíce korun. Jenomže průměrný byt má pořizovací hodnotu 10krát vyšší než vůz a zpravidla tato hodnota neklesá. Tímto srovnáním se snažím demonstrovat, že jsme ochotni platit 20krát více za hodnotu ze správy majetku auta než bytu.“
Změna je nevyhnutelná
Přechod k energeticky účinnějšímu hospodaření je na spadnutí i díky směrnici Evropské unie (EED), která mimo jiné ukládá, že od 25. října 2020 mají být všechny nové měřiče energií vzdáleně odečitatelné. Energetická účinnost je podle EU důležitým prostředkem, jak snížit spotřebu primární energie, urychlit šíření inovativních technologických řešení a v konečném důsledku zmírnit dopady klimatické krize. Přestože je směrnice platná od minulého roku, implementace do české legislativy je teprve v řešení. Novela energetického zákona prošla Poslaneckou sněmovnou, Senát ji ale na konci srpna vrátil sněmovně s úpravami. Podle Hachlince se dá předpokládat, že by mohla být platná v první polovině příštího roku.
„Očekáváme velkou vlnu inovací, ale současně vidíme, že trh na to není připravený a z většiny reakcí se na to zatím ani nepřipravuje. Je to trochu paradoxní, protože je celkem jasné, co se stane, dolaďují se jen technické detaily a termíny. Směrnice je známá a detailně napsaná několik let,“ přibližuje situaci mezi svými zákazníky Hachlinec. Dodává, že již teď se proto snaží komunikovat, jaký dopad změna legislativy bude mít na správu budov, a eliminovat negativní scénáře. „Připravujeme se, abychom zvládli případný nápor, ale charakter toho odvětví stejně nedovolí radikální a náhlou změnu. I samotná směrnice počítá s kontinuálním nástupem dálkového měření,“ podotýká.
Tlak na změnu konzervativního oboru nepřichází jen shora, ale i ze strany inovací a jednotlivců. Nezanedbatelnou změnu v pohledu na digitalizaci napříč obory přinesla pandemie. Kromě obecné větší otevřenosti novým trendům hraje digitalizaci do karet i to, že lidé tráví víc času doma. „V podstatě jsme zaměření přesně na tyto dvě oblasti – digitalizaci a domov. Podle našich dat vidíme, že účet za elektřinu narostl během lockdownu v průměru o 50 procent. Problém je, že koncoví zákazníci se to dozvědí s ročním zpožděním, nemají tedy možnost situaci kontrolovat, a tím pádem ovlivňovat, nebo si připravovat finanční prostředky,“ zmiňuje Hachlinec další důsledky pandemie. Roli hraje podle něj i to, že s covidem19 vznikly logické zábrany ohledně vstupu cizích osob do bytu, což byla dříve samozřejmost. V budoucnu však tyto interakce v podstatě nebudou nutné.
Zakladatel BeiT Miro Hachlinec.
Kromě příprav na to, jak se Česko vypořádá s převratnými změnami, je v dohledné době v plánu BeiTu i zahraniční expanze. Startup aktuálně analyzuje trhy ve Francii, Velké Británii, Itálii a Španělsku. „Zatím nás nic zásadně nepřekvapilo. To znamená, že situace je i směrem na Západ velmi podobná jako v Česku. Chystáme se vyhodnocovat, v jakém sledu budeme na jednotlivé trhy vstupovat,“ předestírá Hachlinec. Zároveň firma dokončuje akvizici zákazníka, který má část portfolia v Německu. To podle zakladatele umožní přirozený vstup na německý trh.
Prioritou však i nadále zůstává český trh, kde BeiT v oblasti chytré správy budov čeká ještě dlouhá cesta. Z toho důvodu do Česka pořád směřuje 70 procent celkových aktivit firmy. Příští měsíc by mělo Bytové konto po letech vývoje dosáhnout své finální ucelené podoby. Doposud se totiž zavedly nebo testovaly pouze jednotlivé části. „Dokončí se nám velký vývojový milník a produkt už bude připravený na škálování na trhu. Mentálně bychom se tím posunuli ze startupu na scale-up,“ uzavírá Miro Hachlinec.
Foto: Unsplash, archiv BeiT
